le differenze di prezzo tra una casa e l’altra sono diventate più marcate: due immobili simili per posizione possono valere cifre molto diverse a seconda di come si presentano e di come vengono proposti.

1. Capire il mercato locale nel 2025

Marina di Massa rimane una delle località più ricercate della costa toscana per chi desidera una seconda casa al mare. La domanda arriva soprattutto da acquirenti del Nord Italia (Milano, Parma, Modena, Piacenza), attratti dalla posizione, dal clima e dalla tranquillità rispetto a località più affollate.

Tuttavia, l’offerta di case che hanno davvero le caratteristiche che la maggior parte degli acquirenti richiede e per le quali sarebbero disposti a fare follie sono realmente poche.

Queste caratteristiche sono:

• una vicinanza al mare inferiore a 500 mt,
• un giardino o una terrazza (terrazza non balcone) pranzabile (abitabile)
• almeno un posto auto quanto meno assegnato o magari un box
• appartenenza ad un edificio in buono stato o magari recente
• uno stato generale dell’immobile al suo interno non da rimodernare
• il tutto possibilmente a Marina centro o ai Ronchi se, come spesso si fa, s’intende per Marina di Massa tutta la fascia costiera della città di Massa che va dalla Partaccia a Poveromo

Purtroppo la realtà invece è che la maggior parte degli appartamenti in vendita non le ha tutte contemporaneamente come sarebbe richiesto, anzi più spesso di quanto non si pensi non ne ha addirittura nessuna.

Come conseguenza di ciò gli ormai rari immobili che invece hanno tali caratteristiche si vendono a cifre elevate, anche molto elevate e questo sta causando già da un po’di tempo un effetto a cascata di aumento generale dei prezzi di tutte le case, comprese quelle che non hanno le caratteristiche elencate prima e che tra l’altro sono la maggior parte del patrimonio immobiliare in vendita.

Il risultato è che gli immobili con le caratteristiche sopra elencate (che d’ora in poi chiamerò immobili “con”) si vendono subito ad un prezzo elevato.

Gli altri invece (che chiamerò immobili “senza”) rimangono in vendita per molti mesi se non per alcuni anni.

Purtroppo il prezzo di vendita realizzato dagli “immobili con” ha aumentato erroneamente le aspettative di guadagno anche dei venditori degli “immobili senza”,

inducendoli a credere di poter chiedere qualsiasi cifra, ma il mercato – anche se forte – premia solo gli immobili con un giusto rapporto tra prezzo e valore percepito.

Nel 2025, la tendenza è chiara: gli acquirenti sono informati e selettivi. Guardano decine e decine di annunci online e sanno riconoscere subito una casa sopravvalutata. Se il prezzo è fuori mercato, semplicemente non chiamano.

Capire in quale delle due categorie rientri la propria casa è sicuramente il primo passo per impostare una vendita realistica

2. Il prezzo giusto: come determinarlo davvero

Determinare il prezzo corretto non significa svendere, ma partire dal valore reale che il mercato è disposto a pagare oggi.

Il problema più comune rimane quello dei proprietari che fissano il prezzo “per provare” e poi, come detto prima, restano mesi (o anni) con la casa invenduta, finendo per ridurre più volte.

I dati di vendita mostrano chiaramente che le case ben valutate si vendono prima e meglio, perché attirano da subito più visite e generano maggiore competizione tra gli acquirenti. Non ci si rende conto che più un immobile rimane in vendita, minore sarà il suo valore percepito.

Una valutazione corretta quindi deve basarsi su:

• analisi comparativa delle vendite recenti nella stessa zona di immobili simili
• conoscenza delle caratteristiche più ricercate (giardino, terrazza abitabile, box, vicinanza al mare),
• considerazione del reale stato dell’immobile e delle spese condominiali.

Purtroppo, ogni mese in più sul mercato toglie valore percepito alla casa e fiducia al venditore.

3. Preparare la casa per la vendita

Una volta stimato correttamente il valore del nostro immobile, dobbiamo proporlo nel modo giusto.

Oggi le foto e la presentazione online fanno la differenza.
Un potenziale acquirente decide se contattare l’agenzia nei primi 5 secondi guardando le immagini dell’annuncio.

Ecco cosa funziona meglio a Marina di Massa:

• Pulizia e ordine perfetti: togli oggetti personali e crea spazi luminosi.
• Piccoli interventi mirati: una tinteggiatura neutra, qualche ritocco e un allestimento curato migliorano la percezione del valore.
• Servizio fotografico e/o video professionale: valorizza gli spazi e permette di distinguersi tra centinaia di annunci.
• Un semplice intervento di home staging (o quanto meno di decluttering) che può far aumentare il valore percepito di ciò che vendiamo, anche di molto.

4. Documenti e pratiche da non sottovalutare

A monte di tutto quello che abbiamo detto finora però c’è l’essersi preventivamente assicurati tramite un tecnico abilitato che la nostra proprietà in vendita sia regolare da un punto di vista urbanistico, edilizio e catastale.

Se non vogliamo incorrere in situazioni che ci creeranno sicuramente una perdita di denaro, prima di mettere in vendita, è bene verificare che tutto sia in ordine: planimetria, conformità, APE, eventuali condoni o sanatorie.

Una casa con documenti chiari si vende più velocemente e senza sorprese.

Molte trattative si bloccano proprio su questo punto, spesso per piccole difformità che si sarebbero potute risolvere in anticipo e oggi a Marina di Massa come nel resto della Toscana, i notai sono molto rigorosi: chi arriva impreparato rischia di vedere saltare la vendita all’ultimo momento.

5. Conviene utilizzare un’Agenzia Immobiliare?

In teoria, seguendo correttamente tutti i passi descritti, non sarebbe indispensabile rivolgersi a un’agenzia immobiliare.
In pratica, però, già solo per fare una stima corretta serve l’esperienza di chi conosce davvero il mercato locale.

6. Conclusione: vendere bene è possibile a Marina di Massa nel 2025 (e ormai nel 2026)?

Sì è possibile, ma solo se si parte da una valutazione onesta e da un metodo chiaro.

Preparazione, valutazione realistica, comunicazione efficace e documentazione in ordine erano e sono ancor più oggi i pilastri di una vendita in tempi brevi e al giusto prezzo.

Vito Desanguine

12 Novembre 2025

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